Boose & Plötzky

Vertragliche Hauptpflichten des Mieters

Die vertraglichen Hauptpflichten des Mieters folgen aus § 535 Abs.2 BGB.

Mietzahlung

Nach Maßgabe des § 535 Abs.2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Es handelt sich hierbei um eine Hauptleistungspflicht des Mieters.

Schönheitsreparaturen

• Nach den einschlägigen mietvertraglichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs.1 S.2 BGB).
• Abnutzungen, die lediglich durch den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (vgl. § 538 BGB).

Von dieser prinzipiellen gesetzlichen Vorgabe wird jedoch in den allermeisten Fällen durch anderslautende einzelvertragliche Abreden abgewichen. Üblicherweise wird der Mieter zur Durchführung bestimmter Renovierungsmaßnahmen vertraglich verpflichtet. Diese Renovierungsarbeiten, die gesetzlich nicht geregelt sind, werden allgemein als „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet. Es handelt sich hierbei um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die mit dem normalen Gebrauch der Mietsache verbunden sind. Die Schönheitsreparaturen umfassen üblicherweise das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Anstreichen der Heizkörper inkl. Heizungsrohre sowie das Streichen der Fenster und Wohnungstür von Innen.

Art und Umfang dieser Renovierungsarbeiten werden regelmäßig durch eine besondere Renovierungsklausel im Mietvertrag geregelt. Durch die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung haben sich im Zusammenhang mit mietvertraglichen Renovierungsklauseln viele Änderungen ergeben.

Zu beachten sind insbesondere folgende Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH):

BGH-Urteil vom 23.Juni 2004, Az.: VIII ZR 361/03

Starrer Fristenplan

Mit dieser Entscheidung wurden formularmäßige Klauseln beanstandet, welche den Mieter nach Ablauf von bestimmten Fristen obligatorisch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, auch wenn keine entsprechenden Abnutzungserscheinungen vorhanden sind. Derartige Klauseln mit einem starren Fristenplan benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam.

• Beispiel: Badezimmer und Küche … alle 3 Jahre
• Wohnräume, wie z.B. Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer … alle 5 Jahre
• Alle übrigen Räume, z.B. Abstellkammer … alle 7 Jahre

In rechtlicher Hinsicht bedeutet dies, dass dann gar keine Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden müssen.

Allerdings ist bei der Bewertung, ob es sich um eine derartig starre Frist handelt, Vorsicht geboten. Denn wenn die Klausel lediglich allgemein die Renovierung innerhalb bestimmter Fristen empfiehlt, kann sie durchaus wirksam sein.

Beispiel: „… Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung von bedarfsgerechten Schönheitsreparaturen. „Allgemein“ oder „Regelmäßig“ sind nach Ablauf von 3 Jahren Badezimmer und Küche renovierungsbedürftig …

BGH-Urteil vom 05.April 2006, Az.: VIII ZR 178/05

Quotenklausel

Unwirksam sind ferner sogenannte formularmäßige Quotenklauseln, welche für jedes volle abgelaufene Jahr den Mieter mit einer bestimmten Quote an den zukünftig entstehenden Renovierungskosten beteiligt. Sind also bestimmte starre Renovierungsintervalle verbindlich vereinbart und enthält der Mietvertrag zudem in einer gesonderten Klausel die Verpflichtung, bei Auszug aus der Wohnung – vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – Renovierungskosten anteilig zu übernehmen, so kann der Mieter diese Zahlungsforderung ablehnen.

Aber Vorsicht: Bei variabler Fristenregelung kann eine anteilige Übernahme von Renovierungskosten bei Auszug vor Ablauf der regulären Fristen durchaus wirksam vereinbart werden.

BGH-Urteil vom 12.09.2007, Az.: VIII ZR 316/06

Endrenovierung

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung eine formularvertragliche grundsätzliche Endrenovierungspflicht (sog. isolierte Endrenovierungsklausel) verworfen, auch wenn der Mieter nicht laufende Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Nach Auffassung des Gerichts stellt eine zum Zeitpunkt des Auszugs bestehende Endrenovierungspflicht des Mieters, die ihm Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung oder vom Zustand der Wohnung aufbürdet, eine unangemessene Benachteiligung dar. Denn durch eine derartige Klausel müsste der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall die Wohnung renovieren, selbst dann, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder kurz vor Auszug (freiwillig) Renovierungsarbeiten durchgeführt hat.

BGH-Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09

Eigenleistung

Nach Maßgabe des § 243 BGB sind die Schönheitsreparaturen in fachgerechter „mittleren Art und Güte“ zu leisten. Nach dem gesetzlichen Leitbild ist der Vermieter also nicht berechtigt, eine absolut perfekte Qualität der Schönheitsreparaturen zu verlangen. Allerdings muss er sich auch nicht mit einer oberflächlichen und nachlässigen Ausführung der Renovierungsarbeiten zufrieden geben. Auf jeden Fall muss der Mieter aber die Möglichkeit haben, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, ohne die Kosten für eine Fachfirma aufzubringen. So hat der BGH mit dem o.g. Urteil eine Klausel verworfen, mit welcher dem Mieter die Möglichkeit genommen wurde, die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.