Rechte des Mieters bei Pflichtenverstoß des Vermieters

Verletzt der Vermieter seine vertraglichen Pflichten, stehen dem Mieter folgende gesetzliche Ansprüche und Rechte zu:

Instandsetzung bzw. Mängelbeseitigung

Sofern die Mietsache einen Schaden oder Mangel aufweist, kann der Mieter vom Vermieter gemäß § 535 Abs.1 BGB die Instandsetzung bzw. Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs.1 BGB verlangen.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor bei:

Fehlerhafte Beschaffenheit

Die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus weist einen Fehler auf, der den vertragsgemäßen Gebrauch erschwert oder unmöglich macht.

  • Beispiele: defekte Heizung
  • defekter Boiler
  • feuchte Wände

Nicht vorhandene vertraglich zugesicherte Eigenschaft

Eine bestimmte Eigenschaft der Wohnimmobilie wird vertraglich zugesichert und ist tatsächlich nicht vorhanden oder fällt zu einem späteren Zeitpunkt weg.

Mietsache mit Fehler oder fehlende zugesicherte Eigenschaft

Minderung

Ist die Mietsache mit einem Fehler behaftet oder fehlt ihr die zugesicherte Eigenschaft und ist hierdurch gleichzeitig ihre Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt oder sogar aufgehoben, so ist der Mieter berechtigt, die Mietzahlung angemessen zu reduzieren oder sogar ganz einzustellen.

Zu beachten sind hierbei allerdings folgende Einschränkungen:

Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache positiv kennt oder er schuldhaft keine Kenntnis von dem Mangel genommen hat. Gleiches gilt, wenn während der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter es versäumt, den Mangel beim Vermieter anzuzeigen.

Schadenersatz

Bei Mängeln kann der Mieter neben der Minderung auch Schadensersatz nach Maßgabe des § 536a BGB verlangen. Schadensersatzansprüche kommen regelmäßig in Betracht, wenn durch den Mangel Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigt werden.

  • Beispiele: Feuchtigkeitsschäden am Mobiliar
  • Schimmelpilzbefall an Bekleidung

Auch mittelbare Schäden sind grundsätzlich erstattungsfähig, wenn der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist.

  • Beispiele: Hotelkosten, Transportkosten oder Anwaltskosten

Voraussetzung hierbei ist allerdings ebenso wie bei dem Minderungsanspruch (s.o.), dass keine Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss vorliegt und das der Mieter bei Auftreten eines Mangels während der Vertragslaufzeit eine Mängelanzeige erstattet.

Aufwendungsersatz

Wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, oder die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache erforderlich ist, kann der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um den Mangel selbst zu beseitigen.

  • Beispiel: Beauftragung von Handwerkern in Eigenregie

Die hierfür anfallenden und vom Mieter verauslagten Kosten kann er vom Vermieter als sog. Aufwendungsersatz zurückverlangen.